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对张明太代表《关于我市房地产业规划监管问题的建议报告》的回复
  巴彦淖尔市规划局    ghj..bynr.gov.cn 2015-06-16 编辑: 李家华
 

张明太代表:

  您在巴彦淖尔市第三届人民代表大会第三次会议提出的关于我市房地产业规划监管问题的建议报告的提案”已交由我局办理,现将初步办理结果答复如下:

   一、办理情况

  2015年1月,市人事代表选举委员会对该建议提出审查意见。2015年2月2日,经市政府田文化副秘书长批示后,2月9日转到市规划局办理。

  收到承办件后,王世华局长和分管领导分别作出批示,请提案涉及的建工科及相关工作人员密切配合,认真研究提案提出的问题及建议。2015年3月15日,王世华局长又召集提案相关分管领导、业务科室及相关工作人员召开专题会议,研究办理提案过程中涉及的有关问题,同时要求提案办理科室将初步答复意见电话或当面征求委员意见。4月21日,在当面征求您本人意见基础上,形成该初步答复意见。4月28日,我局在局党组会上就如何进一步做好办理工作,落实好建议人的意见进行了再布置,再研究,再落实,确保建议人满意。5月6日,王世华局长又召集相关科室负责人面对面对办复意见进行了座谈交流,进行了充分沟通。

  二、办理结果

  对您提出的关于我市房地产业规划监管的三个建议,我们进行了认真的讨论和研究,我们认为:

  (一)关于实施性详规方面

   1、修建性详细规划,是由建设单位依据经依法批准的控制性详细规划以及城乡规划主管部门提出的规划条件,对所在地块的建设提出的具体的安排和设计。经依法审定的修建性详细规划是建设单位进行建设活动的直接依据,不得随意修改。由于情况发生变化,确实需要修改的,城乡规划主管部门应当采取听证会等形式,听取利害关系人的意见。这里规定的“修改”,是指对已经依法审定的修建性详细规划进行的修改,建设单位不得自行对修建性详细规划进行修改,否则即属于违法行为。

   2、对于已经办理《建设工程规划许可证》项目的修建性详细规划修改,我局原则上不予审批。确实需要修改且改动内容较大的,应先撤销《建设工程规划许可证》,重新审批修改后的修建性详细规划,履行听证、公示程序后,重新申请办理建设工程规划许可证;修改内容不大的(如户型、外立面的修改等)项目,先履行修建性详细规划修改报批程序,经规划局建设项目审批会或规委会研究后,同意修改的,履行听证、公示程序后,出具修改意见函及修改后的修建性详细规划图。

   3、对于没有办理《建设工程规划许可证》项目的修建性详细规划修改,确实需要修改的,履行修建性详细规划修改报批程序,报规划局建设项目审批会或规委会审定,履行听证、公示程序后,出具修改后的修建性详细规划图。

  (二)关于申报项目图纸审查方面

   您提出的“参照呼市、包头规划审批做法,企业提供规划总平面图及配套图纸供规划局审查,建筑平、立、剖面图由施工图审查中心审查。”的建议,在认真研究并借鉴呼市、包头的经验做法基础上,我们认为审批的建设项目修建性详细规划,图纸应包括修建性详细规划总平面布置图,公共服务设施配置图(房地产项目)、园林绿化规划图、综合管线规划图、道路交通及竖向规划图。审批建设项目修建性详细规划前期需提供哪些资料,《城乡规划法》及自治区《城乡规划条例》均未做明确的规定。到底该怎样要求,也是我们一值探索和研究的一个课题。据我们2013年至2014年到呼市包头调研、学习,了解到呼市、包头当前的做法是,都要求必须提供与修建性详细规划和建筑造型相符的规划建筑配套的平、立、剖面方案(方案阶段或初设阶段)图,一次或分两次进行审批,否则不予规划审查和审批。

   我市对建设项目修建性详细规划的审批,以巴彦淖尔市城乡规划建设管理委员会二0一三年度第三次会议(详见会议纪要)为界,经历了由粗放型管理向精细化管理的过渡,即2013年5月前,规划设计、规划技术审查和规划审批工作均为粗放型管理模式;2013年5月以后,规划设计、规划技术审查和规划审批工作均为精细化管理模式。粗放型管理模式存在的主要问题为:一是规划设计只考虑建筑主体尺寸设计,不考虑阳台尺寸设计;二是规划建筑东西、南北轮廓线不据实设计,而是利用规划软件随意生成;三是高度标注不按规范和技术规定执行;四是建筑面积粗略地以底层建筑面积乘以层数计算,不按规范要求计算;五是建筑施工图的平、立、剖面与批准项目的修建性详细规划不一致等。造成项目经规划审批后,后续过程中的规划批后监管、规划核实、房屋预销售、产权办理等多个环节,建筑面积、建筑间距和建筑高度出入较大。矛盾隐患较多。规划批后规划方案申请修改频繁等。

   2013年6月至2014年9月期间,为了简化流程,缩短规划技术审查及审批时限,科学管理规划设计、规划技术审查及规划审批工作,也和规划批后监管、规划核实、房屋预销售、产权办理等多个环节良好衔接,市规划局分管领导先后三次带领相关科室、规划技术审查中心全体工作人员及市规划设计院有关技术人员前往呼市、包头调研学习,形成了目前规划设计、规划技术审查和规划审批这一精细化管理模式。该管理模式的主要做法为:一是要求规划设计单位必须在项目开展规划设计前期,认真研究规划建筑可能的最外空间控制尺寸(包括规划建筑的上、下、左、右、前、后、高、低控制尺寸等),通过研究规划建筑的平、立、剖面方案,据实设计建筑轮廓线、阳台尺寸;二是要依据国家规范和相关技术规定计算建筑面积,不再采用基底面积乘以建筑层数的建筑面积计算方式;三是要依据规范及有关规定标清建筑高度;四是做好项目配套地下停车场(库)方案;五是在规划方案审查和成果图出具两个环节,分不同深度完成项目配套园林绿化、综合管线、道路及竖向等配套规划的规划技术审查,方案审查阶段可粗一些(对不涉及布局和系统规划的方面放到成果图环节细审),成果图出具阶段严格按规范要求的深度和内容审查。经过2013年6月至2014年的运行,我们认为该精细化管理模式既衔接了规划批后监管、规划核实、房屋预销售、产权办理等多个环节,又提升了我市规划审批和管理水平、档次,更改变了规划审批以后由于规划方案前期研究不到位而造成的频繁的规划方案修改的问题。

   需要说明的是,我们在规划设计和规划技术审查环节要求的建筑平、立、剖面方案,不是要求建设单位提供建筑施工图的平、立、剖面图,而是要求提供初设阶段或初设阶段以前的能够“包得住”的最大化的平、立、剖面方案。事实证明,只有结合规划建筑平、立、剖面方案并经过慎重考虑和深思熟虑的规划总平面方案,才能经得住考验,才不会朝令夕改。否则,会导致不停地进行规划方案的修改。

当前,呼市、包头规划局这方面的做法基本和我们所要求的一样,而且呼市、包头规划局的专家们一致认为,只有这样去管理,规划局才能和规划审批后涉及的相关部门最佳衔接,才能实现科学化管理的目标。

  (三)关于规范性文件的执行方面

  您提出的“做好新、旧规范性文件执行的衔接工作,全面准确把握文件要义。”的建议,一直也是我局高度关注和重视的工作,为了能够准确把握和理解新规范、新规定、新政策,每当得到新规范、新规定、新政策更新和出台的通知后,即使是在办公经费非常有限的情况下,都会根据不同业务分工,及时派分管领导、相关科室及工作人员参加培训学习,尽最大努力全面准确把握其要义,做好新、旧规范性文件执行的衔接工作,并适时应用到规划审批和管理工作中。

  关于2013年8月1日起执行的《内蒙古自治区容积率计算规则》(内建规【2013】367号),如果其相关内容与2014年7月1日起施行的《建筑工程建筑面积计算规范》(GB/T50353-2013)不冲突,该文件到2015年8月1日一直有效。在执行《内蒙古自治区容积率计算规则》(内建规【2013】367号)文件过程中,经咨询自治区住建厅,我们对其第十三条“在此之前已取得《建设工程规划许可证》的,仍按当地原容积率计算规定执行”的解释是:建设项目已经办理了《建筑工程规划许可证》的,无论原容积率及建筑面积是按旧的管理模式计算得出的,还是按新的管理模式计算得出的,容积率及建筑面积均按原批准的容积率及建筑面积执行。如果建设项目已经办理了《建筑工程规划许可证》,在2013年5月以后,又申请规划方案修改,对规划方案修改仅涉及建筑轮廓线、建筑高度及建筑面积等微调的,项目容积率及建筑面积按原规划方案审批时的计算规定做相应的修改;对规划方案修改涉及建筑高度、层数、建筑轮廓线及建筑面积等大的修改的,按照市规委会审议通过的精细化管理模式重新计算建筑面积。即建设单位需重新提供修改部分规划建筑的平、立、剖方案及建筑轮廓线、高度尺寸等,按建筑面积计算规范和相关规定,重新计算建筑面积,规划技术审查中心根据建设单位申请,需按精细化管理模式进行相应的规划技术审查。

  我局将结合代表建议意见,进一步简政放权,简化程序,以好服于企业和社会。

   非常感谢您对我市城市规划、建设、管理等方面倾注的关心、关注。希望您对我市的城市规划、管理工作多提宝贵意见和建议。

  联系人:李勇       联系电话:0478-8738590

 

               巴彦淖尔市规划局

               2015年6月16日

            

 

 
   
   

 
 

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